Le taux d’usure en pratique et ses conséquences pour les emprunteurs

(Crédits photos : Adobe Stock – )

La chute des marchés actions et leur forte volatilité couplée à une inflation galopante auraient pu amener le marché immobilier vers des sommets, une alternative particulièrement intéressante au marché actions dans ce contexte. En réalité, ce dernier est plutôt en berne et la question sur toutes les lèvres est de savoir si la baisse sera durable et généralisée. Il faut dire que la hausse des taux directeurs et la très timide hausse du taux d’usure ont chassé du marché un grand nombre de particuliers qui voient leur demande de prêt hypothécaire refusée. Découvrez dans cet article quel est le taux d’usure, son niveau, ses conséquences sur le marché du crédit immobilier.

Quel est le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximum auquel une banque est autorisée à prêter de l’argent. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui correspond au coût total du crédit, est en effet réglementé. Il existe un plafond fixé par la Banque de France à ne pas dépasser car ce délit est passible d’une peine d’emprisonnement de 2 ans et/ou d’une amende de 300 000 euros.

Chaque type de prêt a un taux d’usure distinct (prêt immobilier, consommation, découvert, etc.). Dans cet article, nous nous focaliserons sur le taux d’usure du crédit immobilier, qui a actuellement un impact retentissant sur les particuliers porteurs d’un projet immobilier.

Le taux d’usure correspond aux taux moyens effectivement accordés au cours du trimestre précédent, majorés d’une marge d’un tiers (à noter que le taux d’usure du crédit immobilier varie évidemment en fonction de la durée du prêt). Ce nouveau taux d’usure est ensuite appliqué pendant un trimestre. Depuis le 1er juillet 2022, un nouveau taux d’usure est entré en vigueur : il s’élève à 2,60% pour les prêts de moins de 10 ans et les prêts d’une durée comprise entre 10 et 20 ans, 2,57% pour les prêts de plus de 20 ans et 2,99% pour les prêts relais prêts.

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Crédit immobilier : l’effet ciseau décrypté

Dans le même temps, l’inflation incite les banques centrales à relever leurs taux directeurs pour freiner la consommation et l’investissement des ménages et des entreprises afin de briser la spirale de la hausse des prix. Or, les taux directeurs correspondent aux taux auxquels les Banques Centrales prêtent de l’argent aux banques. Une fois en territoire négatif, ces taux remontent et devraient continuer à grimper dans les mois à venir. Les établissements bancaires répercutent naturellement cette augmentation du coût du crédit sur les prêts qu’ils accordent. Ainsi, on assiste à une hausse des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers.

Ce calendrier de hausse des taux pose un vrai problème aux emprunteurs : d’une part, les taux des crédits immobiliers augmentent rapidement chaque mois ; d’autre part, la hausse du taux d’usure augmente peu et seulement tous les trimestres, créant un décalage de trois mois particulièrement préjudiciable aux emprunteurs confrontés à l’effet ciseau : les taux d’intérêt des crédits sont de plus en plus élevés lorsque les taux d’usure sont maintenus relativement faible. On assiste actuellement à une hausse des taux de refinancement mais aussi à une hausse des taux des emprunts publics, autour de 2%, soit un retour à leur niveau d’avril 2014, lorsque les taux des crédits immobiliers étaient autour de 3,3%, avec un taux d’usure de 5,19%. Rappelons qu’aujourd’hui pour les prêts sur 20 ans, le taux d’usure est de 2,60 %, bien en deçà de ce qui se pratiquait à l’époque où les taux directeurs étaient comparables.

Taux d’attrition : les gagnants et les perdants du contexte particulier de l’été 2022

Le niveau actuel des taux d’usure nuit tant aux banques qu’aux emprunteurs. En effet, la hausse insuffisante du taux d’usure, due au décalage de 3 mois et à la brusque hausse brutale des taux directeurs, ne permet pas aux banques de proposer des taux leur permettant de dégager une marge suffisante, d’où un rejet massif des demandes de crédit immobilier. Il faut également rappeler que les banques ne peuvent accepter un dossier de crédit immobilier si les mensualités de celui-ci dépassent 35% des revenus du ou des emprunteurs.

Les profils les plus impactés par ces refus sont les primo-accédants à faible apport et aux revenus modestes (souvent des jeunes). Les moins touchés par cet effet ciseau sont les emprunteurs ayant un apport élevé, des revenus confortables et/ou une durée de crédit courte (souvent des seniors). Selon une récente étude de Pretto, 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022, ce qui représente 220 000 foyers.

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