Crédit immobilier : prêts difficiles à obtenir après 45 ans, cinq stratégies pour contourner le taux d’usure

Coincés entre le taux d’usure et une assurance emprunteur plus élevée que pour les plus jeunes, de nombreux plus de 45 ans éprouvent actuellement des difficultés à obtenir des prêts pour leurs projets immobiliers. Mais des solutions restent possibles pour parvenir à ses fins.

Obtenir un prêt immobilier après 45 ans est-il devenu mission impossible ? Pourtant dans la force de l’âge et disposant de revenus importants, de nombreux emprunteurs connaissent actuellement les pires difficultés à faire passer leur dossier de crédit.

« En raison de la faible marge actuelle entre taux de crédit et taux d’usure, une assurance emprunteur trop chère peut vite bloquer un prêt, pointe Cécile Roquelaure, directrice d’études pour le courtier Empruntis. Et on sait que son coût varie beaucoup d’un dossier à l’autre. L’âge est le facteur principal : à profil égal, une personne de plus de 45 ans peut avoir une assurance emprunteur jusqu’à 4 fois plus chère qu’une personne de 30 ans.

Quel est le taux d’usure ?

Le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter.

Concrètement, il comprend donc le taux d’intérêt, les frais de garantie, l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

“Et comme le coût de l’argent pour les banques est actuellement élevé, elles ont peu de marge de manœuvre et proposent des taux de crédit élevés même aux ménages aisés”, poursuit-elle.

Des situations parfois inattendues

La situation actuelle offre des situations parfois inattendues. « Nous avons occasionnellement conseillé des clients’emprunter plus pour pouvoir passer un dossier, illustre Pierre Chapon, co-fondateur du courtier Pretto. Lorsqu’un emprunteur dispose d’un acompte important et demande une petite somme à la banque, le risque est que les frais fixes pèsent plus dans le calcul du taux annuel effectif global et que le prêt soit bloqué.

Quoi qu’il en soit, si votre prêt est impossible à obtenir à cause d’un taux d’usure dépassé par une assurance emprunteur trop chère, plusieurs stratégies peuvent vous permettre d’atteindre malgré tout vos objectifs.

Quelles solutions pour contourner le taux d’usure ?

Le premier d’entre eux est essayer de trouver une assurance moins chère. « Ce qui est encourageant actuellement, c’est que les banques sont plus flexibles. Ils peuvent s’engager à ne pas fournir d’assurance emprunteur et passer par une délégation d’assurance afin que le taux effectif global reste dans les clous du taux emprunteur. “L’usure, précise Pierre Chapon. Il faut parfois négocier un peu. L’emprunteur peut, par exemple, proposer à la banque en échange de lui confier son assurance habitation ou auto.”

En cas de refus des banques ou d’impossibilité de trouver une assurance emprunteur plus compétitive, Cécile Roquelaure indique que ceux qui empruntent en couple peuvent demander “réduire leur quota d’assurance“. Concrètement, si celui-ci est abaissé à 75% et que l’un des deux emprunteurs décède avant le remboursement total du crédit, l’autre devra continuer à payer les 25% restants.

« Là aussi, c’est à négocier avec la banque, précise Pierre Chapon. L’avantage est qu’il permet de baisser mécaniquement le poids de l’assurance emprunteur. Et rien n’empêche le ménage de recourir à une caisse de prévoyance. ce qui lui permettra d’être couvert à 100%.

Le taux révisable plafonné, allié ou piège ?

Une autre option, qui a disparu des radars ces dix dernières années mais qui est récemment revenue, est l’utilisation de prêts à taux variable. « Ils permettent d’obtenir au départ des taux de crédit plus attractifs qu’avec un prêt classique, explique Pierre Chapon, co-fondateur du courtier Pretto. En revanche, ce taux sera réajusté à la hausse ou à la baisse chaque année en fonction de l’évolution du marché.”

Au lieu d’un taux fixe à 1,9 %, un emprunteur peut, selon le courtier, obtenir un taux révisable plafonné à 1,65 %. Mais cela peut être risqué, puisque ce taux suivra la courbe du marché.

« Il faut être prudent avec les offres, prévient Pierre Chapon. Avec un taux plafonné à 1, le risque est limité, puisque le taux du crédit peut évoluer de 1 % à la hausse ou à la baisse. En revanche, si un taux révisable plafonné à 2 peut dépanner un investisseur expérimenté, je le déconseille aux emprunteurs peu avertis.”

Enfin, deux dernières pistes de solution sont avancées par Cécile Roquelaure. “Le prêt multiligne permet par exemple d’emprunter une partie de la somme sur 10 ans et l’autre partie sur 20 ans de manière à ramener le taux annuel effectif annuel en dessous du taux d’usure, explique-t-elle. Enfin, il est aussi parfois possible d’emprunter sous forme de SCI familiale. Pour ces derniers, le traitement est peu différent de celui des emprunteurs classiques. Certains courtiers proposent cette option pour passer les cas difficiles.”

Leave a Reply

Your email address will not be published.